최근 서울 강서구 일대 수백억대 부동산사기극이 벌어졌습니다. 피해자는 무려 60명에 대부분이 신혼부부, 사회초년생이었습니다. 주범은 따로 있지만 바지사장역할을 한 가담자만 구속되었습니다. 전형적인 기획부동산 사기 수법이라는 지적이 나옵니다. 또한 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 피해사례도 급증하고 있습니다.
과연 전세사기 예방할 순 없는 것일까요?
깡통전세사기 피하는 방법, 깡통전세사기 예방, 전세사기 피하기, 2022년에 바뀐 주택임대차 제도 개선내용 에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.
최근 부동산 폭등과 폭락이 이어져 전세사기가 늘어나면서 깡통전세사기 걱정이 날로 높아집니다.
집주인이 세입자 몰래 대출을 받아 잠적해버려, 결국 세입자는 전세보증금 을 돌려받지 못하게 되는데요
심지어 일부 악덕 임대업자들은 아예 작정을 하고 집을 경매에 넘기는 수법으로 돈을 가로채기도 합니다.
이로 인해 서민들의 집 걱정은 날로 늘어납니다.
하지만 뾰족한 해결책이 없어 속수무책으로 선량한 피해자들만 늘어나니 에휴~ 한숨이 절로 나옵니다.
하지만 정부 차원의 강력한 처벌 규정 마련이 시급합니다.
여전히 아직 법적인 제도가 미비한 상태라 몇가지 주의사항을 잘 지키면 어느 정도 위험을 피할 수 있다고 하니 그 방법 소개합니다.
전세계약에 앞서 많은 분들이 전세사기를 최대한 예방할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다
주택도시보증공사에 따르면 1분기 동안 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려준 금액이 무려 468억원이나 된다고 합니다. 1년사이에 2배나 늘어난 금액으로 그만큼 보증사고가 엄청나게 벌어집니다.
따라서 전세 계약 전에 미리미리 전세사기 대처법을 알아둘 필요가 있습니다
▶깡통전세 사기
깡통주택
집주인 (임대인) 집이 경매로 넘어갔을때, 나(임차인)의 보증금을 떼이게 되는 집을 말합니다.
매매가의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 구매된 집이라, 사실상 임대인의 돈이 거의 없는 집입니다.
남의 돈으로 자기 집을 산거죠.
위 사진 처럼 제대로 된 집이 아닌 속이 빈 깡통마냥 문제가 생기면 팍 찌그려지는 거죠
보통 다들 대부분 은행대출로 집을 구매 하는게 현실이지만, 대출금 비율이 어마어마하다는 것입니다.
깡통주택은 갭이 적은 집을 갭투기를 통해 주택을 사들입니다.
갭 = 매매가-전세가
예를 들면 매매가가 5억인 집의 전세가가 4억인 경우,
전세세입자가 4억을 들거오고, 나머지 1억은 집을 담보로 은행대출을 받아서 산거죠.
그럼 집 주인은 다 남의 돈으로 집을 삽니다.
즉 매매가의 80%이상이 대출금과 보증금이다 ? 하면 깡통전세입니다
1) 임대인은 자유롭게 융통 가능한 돈이 거의 없다보니, 경매에 집이 넘어가게 되면 세입자의 보증금은 바로 날라갑니다.
2) 집가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어지면, 이사가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄수 없는 일도 생깁니다.
3)경매에 넘어가지 않아도 문제는 이어집니다
전세계약만료로 이사를 가려는데 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다.
임대인은 제 돈으로 산 집이 아니기 때문에 돌려줄 돈이 없는 거죠.
다음 임대인의 돈으로 그 보증금을 돌려주어야 하는데 구해지지 않으면 받을 수 없는 것입니다.
▶깡통전세 위험합니다
위에서 설명드렷듯이 보증금과 대출금의 총 합이 집값의 80%가 넘는 집이 깡통전세입니다
임대인이 자기 돈을 얼마나 사용해서 집을 구매했는지 알수 있는 방법은 ??
등기부등본을 통해 빚이 얼마나 많은 지 확인 가능합니다.
▶깡통전세 사기 예방
1. 깡통전세 사기 예방_계약 전_ 깡통주택 미리 감지하기
집갑시세 확인이 필요합니다. kb부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인하세요
만약 내 보증금이 3억인데 집값이 3억 3천이다?
3천만원 차이? 뭐여 반드시 걸러야 합니다.
보증금과 매매가 차이가 몇 천만원 수준이면 대충 느낌이 오시죠? 가능한 피하세요
하지만 이런 집이 너무나 많습니다.
2 깡통전세 사기 예방_계약 전_ 근저당 확인하기
먼저 등기부등본을 확인하기 계약 전 근저당권 등 권리 관례를 꼼꼼히 확인하기
만약 가압류, 가처분이 있다면 채무관계가 복잡한 그 집은 그냥 포기하세요 절대 계약하지 마세요
전입신고와 확정일자를 받으세요 그러면 대항력과 경매로 넘어갈시 우선변제권이라는 법적효력이 생깁니다.
가급적 공인 중개사를 통해 거래하는 편이 좋으나 누구든지 믿지마세요... 중개사도 사기범일수 있습니다.
이사 후에도 방심하지 마시고 등기부등본을 열람하면서 변동사항이 없는 지 체크하세요
3. 깡통전세 사기 예방_계약 후_세금 체납 확인하기
세금 체납으로 전세집 넘어가는 경우를 대비해서, 계약시 임대인에게 지방세 납세증명서, 국세완납증명서를 요청해서 체납된 세금 여부를 확인하세요
2023년 4월부터 집주인의 동이 없이도 임차인이 세금 체납여부를 조회 할 수 있게 됩니다.
4. 깡통전세 사기 예방_ 계약 후_전세보증 반환보증보험 가입하기
임대인이 임대사업자로 등록된 경우 반환보증보험 가입이 의무입니다
하지만 일반 다주택자라면 임차인이 가입해야합니다
전세 계약 기간 1/2가 넘어가기 전 임대인의 동의 없이 가입가능합니다
3 기관 중 1곳에 가입가능하며, 기관별로 가입 조건 차이가 있습니다
주택금융공사(HF), 서울보증보험SGI 주택도시보증공사 HUG
만약 전세보증금을 돌려받지 못하면 , 보증보험에서 보증금 일부를 먼저 돌려주고 집주인에게 받을 수 있습니다,
만약 이 보증보험이 가입되있지 않는 세입자들은 경매를 통해 보증금을 찾아야 하는데,
경매감정가액이 보증금보다 낮을 가능성이 크고 또한 먼저 받아가는 순서가 있는데 보통 체납된 세금, 은행대출이 먼저 가져가고 세입자는 후순위로 밀려 거의 받지 못합니다.
5. <주택 임대차 제도 개선>
정부가 깡통전세 피해를 막기위해 2022년 11월 21일 부터 주택임대차 제도를 개선한다고 합니다
5-1. 선순위 임차인 정보 확인권 신설
예비 세입자가 임대차 정보를 요청하면 집주인으니 제공 동의를 의무화 하는 것입니다,
계약 전 선순위 임대차 정보를 확인하여 보증금을 전부 회수 못하는 피해를 예방하는 것입니다.
선순위 임대차 정보는 선순위 보증금, 확정일자 부여일, 차임/보증금, 임대차 기간입니다.
5-2. 체납 정보 확인권 신설
예비 세입자가 계약 전 집주인에게 납세증명서 제시를 요구할 권한을 보장하는 것입니다. 계약전에 집주인의 체납세금 확인, 세금체납으로 인한 경매, 공매로 보증금을 전액 회수하지 못하는 피해를 예방합니다,
다만, 이 경우 집주인이 정당한 사유가 있는 경우에는 거부가 가능합니다
이런 집은 계약하지 마세요
5-3. 소액임차인 범위 및 최우선 변제금 상향
소액임차 보증금 기준액 1500만원 , 최우선 변제금 500만원 추가 상향한다고 합니다
예를 들어 서울은 소액임차 보증금 기준액 경우 1.5억 이하에서 1.65억이하
최우선 변제금 5000만원에서 5500만원 이하로 변경됩니다
이것은 경매로 다른 담보물권자보다 우선 변제 받는 소액 임차인 범위와 최우선 변제금액을 확대하는 것입니다.
5-4. 계약 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설
세입자가 전입신고 다음 날 까지 집주인이 담보권 설정을 할 수 없게 규정하는 것입니다
세입자가 전입신고 이전에 집주인이 돈을 빌려 저당권 설정하여 발생하는 피해를 예방하기 위해서입니다
이 방법을 쓴 사람들은 정말 계획적인 악질입니다
이를 위반하면 세입자에게 계약해제권과 손해배상청구권을 인정합니다.
소시민이 어렵게 모은 돈을 노리는 깡통전세 사기는 빨리 없어져야 합니다..
하루라도 집에서 발뻗고 마음 편하게 사는 대한민국이 되길 바라며
여러분에게 힘이 될만한 전세 계약 전 꼭 위 사항들 체크하셔서
보다 안전한 전세 계약하시길 바랍니다 깡통전세는 피하세요!!
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